LOI SCELLIER

La Loi Scellier

Avantages fiscaux de la Loi Scellier

• Réduction d’impôt en pourcentage du montant investi (retenue pour sa fraction inférieure à 300 000€) :
  • Investissement en 2011 : 22% pour les logements portant le label BBC et 13% pour les logements ne portant pas le label BBC (répartie linéairement sur 9 ans)
  • Investissement en 2012 : 18% pour les logements portant le label BBC et9% (répartie linéairement sur 9 ans).

• Possibilité de prorogation durant deux périodes successives de 3 ans (1.67% par an de réduction d’impôt supplémentaire).

• Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles.

Immobilier concerné

Quels que soit les objectifs recherchés dans une opération Scellier, il est très important d’être attentif à plusieurs éléments, notamment :

• Type de bien (appartement, maison, surface, etc.);

• Région et ville;

• Emplacement et proximité;

• Qualité de la construction et garanties.
•  

Sont éligibles à la loi Scellier : tous les biens immobiliers neufs, situés en France métropolitaine ou dans les 4 départements d’outre-mer, neuf à usage d’habitation loué nu (sans meubles) à titre de résidence principale du locataire.

Afin de corriger les excès et dérives des précédentes lois (notamment Robien et Borloo), le législateur a souhaité limiter les zones éligibles à la loi Scellier “aux communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements”.

Le territoire est ainsi divisé en trois zones distinctes qui déterminent les niveaux de loyers praticables :

ZONE A BIS

Paris + 29 communes* : voir liste des communes ci-dessous

ZONE A

• Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne.

• Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton).

• Genevois français.

ZONE B1

• Agglomérations de plus de 250 000 habitants*.

• Grande couronne autour de Paris.

• Quelques agglomérations chères**.

• Pourtour de la Côte d’Azur.

• Départements Outremer, Corse et îles.

ZONE B2

Reste de la zone B, c’est à-dire :

• Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.

• Autres zones frontalières ou littorales chères.

• Limite de l’Ile de-France

ZONE C

La zone C concerne toutes les communes non classées dans les zones A bis, A, B1 et B2 soit le reste du territoire : pour investir en Scellier dans la zone C, il est indispensable d’obtenir obligatoirement un agrément ministériel.

Ces zones ont donc une incidence sur la rentabilité locative (rapport loyer annuel / investissement). En Scellier intermédiaire, cela conditionne également le plafond de ressources du locataire. Pour plus de détails, consulter le “Cadre réglementaire“de la loi Scellier.

*Liste des communes de la zone A bis:Boulogne-Billancourt, Clichy, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Puteaux, Saint-Cloud, Suresnes, Vanves, Aubervilliers, Bagnolet, Lilas, Montreuil, Pantin, Pre-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen, Charenton-le-Pont, Fonteny-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicetre, Nogent-sur-Marne, Saint-Mande, Saint-Maurice, Vincennes, Paris.
**23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
*** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.  

Mécanisme fiscal

La Loi Scellier est un signal fort donné par le gouvernement au marché de l’immobilier locatif sous la forme très efficace d’une réduction d’impôt :

• De 22% du coût d’acquisition pour les logements BBC acquis ou construits en 2011.
• De 18% du coût d’acquisition pour les logements BBC acquis ou construits à compter de l’année 2012.

A partir de l’année 2011, les logements ne respectant pas la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) bénéficient d’un taux de réduction moins élevé que le logement BBC:

• De 13% du coût d’acquisition pour les logements acquis ou construits à compter de l’année 2011.
• De 9% du coût d’acquisition pour les logements acquis ou construits à compter de l’année 2012.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000€), répartie linéairement sur 9 ans.

Un volet social de la loi Scellier permet, en louant pendant 15 ans, de bénéficier d’une réduction d’impôt encore plus importante à condition de respecter des plafonds de ressources du locataire: 32% soit jusqu’à 96 000€ de gain fiscal.

S’agissant d’une location nue, le régime fiscal applicable est celui des revenus fonciers.

A ce titre, il est admis de déduire fiscalement chaque année de ses loyers (produits) les charges réelles supportées.

En Scellier intermédiaire, un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts est applicable.

	Scellier	Scellier BBC	Scellier intermédiaire ou Scellier social
Réduction d’impôt	13% sur 9 ans	22% sur 9 ans	de 22% (sur 9 ans) à 32% (sur 15 ans)
Montant maximal de la réduction d’impôt sur la période	39000€	66 000€	96 000€
Déduction forfaitaire	non	non	30%

Investisseurs concernés

Le bénéfice de la loi Scellier 2011 est accessible à tout particulier, dès lors que les revenus qu’il tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. A condition bien entendu de respecter les conditions exigées (durée de location, plafond de loyer, etc.).

Contrairement aux amortissements Robien et Borloo, il s’agit ici d’une réduction d’impôt (et non de diminution du revenu imposable), rendant la loi Scellier intéressante qu’elle que soit la tranche marginale d’imposition du contribuable: tout contribuable est donc concerné.

La réduction d’impôt peut atteindre 7 333€, pour un investissement de 300 000€ dans un bien BBC (Bâtiment Basse Consommation) sur lequel 22% seront récupérés sous forme de réduction d’impôt
(300 000€ x 22% / 9 ans).

L’investissement immobilier étant, à la base, lorsque les fondamentaux sont bons et le montage fait à crédit, un excellent moyen de se constituer du patrimoine, la défiscalisation ne fait qu’augmenter la rentabilité. Il ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier.

Ainsi la loi Scellier permet de répondre à au moins quatre objectifs :

• se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier Scellier permet de se constituer le capital pierre de son choix, source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité.

• réduire ses impôts : en autorisant à déduire fiscalement de 22% à 32% de votre investissement, la loi Scellier permet de défiscaliser efficacement en toute légalité.

• préparer sa retraite : un investissement Scellier permet, pour un effort mensuel d’épargne réduit de se constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus important, indexé, à vie

• investir sans apport : un investissement Scellier est tout à fait envisageable sans mobiliser d’apport, ce qui permet de bénéficier d’un important effet de levier du au financement.
•  

Qui plus est, grâce à l’assurance décès sur le capital emprunté dans le cadre d’un investissement locatif en loi Scellier, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée.

Cadre réglementaire

Conditions à respecter

• Engagement de location nue (non meublée) pendant minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire.

• Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

• Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.

• En Scellier intermédiaire, respect du plafond de revenu du locataire.

• La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.

• La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.

• L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.

• Réduction d’impôt pour un seul logement par an par contribuable.

Précisions

• Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

• Dans le cadre du Scellier intermédiaire, possibilité de prorogation une ou deux période de 3 ans (1.67% par an de réduction d’impôt supplémentaire).

• Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles.

Compatibilité avec les autres lois de défiscalisation

• Non cumulable, pour un même bien immobilier, avec les amortissements Robien et Borloo qui sont ne sont plus en vigueur désormais. Par contre, une déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts  est applicable au titre du Scellier social. A condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu’un ascendant ou descendant de l’investisseur.

• Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d’impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale est cumulable avec la loi Scellier.

Documents disponible

Documents disponibles

• Article de loi qui instaure la Loi Scellier : Art31_LOI SCELLIER.pdf

• Journal officiel du 31 décembre 2008 : JO_31 decembre 2008.pdf

• Liste des communes en zone Scellier : Zone_scellier_290409.pdf
  Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement publié au Journal Officiel du 3 mai 2009)

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